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合同纠纷

房屋无建设工程规划许可证,对外签订的房屋租赁合同是否无效?

2020-05-22    来源:    点击:288   

房屋无建设工程规划许可证,对外签订的房屋租赁合同是否无效?
作者/刘园园律师

案情简介


2018年10月,赵红和李刚签署了《房屋租赁合同》,约定赵红将位于北京市朝阳区金盏乡面积9000平方米的房屋出租给李刚,租金每半年一付,每年的3月1日、9月1日为交租日,合同约定若李刚拖欠租金,则赵红享有单方解除合同的权利。涉案房屋系2001年赵红与金盏乡经济合作社签订土地租赁合同后于当年建设而成的,后期无增添新建,房屋所占用的土地系农村建设用地。


2019年3月1日系合同约定的租金缴纳日,但李刚未按时缴纳租金,赵红两次通过EMS快递将《催交租金通知书》邮寄给李刚,但李刚依旧未支付租金,故赵红于2019年5月15日向北京市朝阳区法院起诉主张解除合同,并要求李刚腾退房屋、支付房屋占用期间的租金。



判决结果



法院受理本案后,李刚称房屋建设时无建设工程规划许可证,故房屋租赁合同无效,赵红无合同约定的解除权。赵红称房屋租赁合同有效且合同处于已解除状态。


法院最终认定房屋租赁合同有效且已解除,判决李刚限期腾退房屋且按合同约定足额支付房屋占用期间的租金。



律师解读


本案争议焦点:

1.农村建设用地对外出租有效吗?
涉案房屋系2001年赵红与金盏乡经济合作社签订土地租赁合同后自己建设而成的,房屋所占用的土地系农村建设用地。《土地管理法》中农村建设用地可以用于非农业建设,故土地对外出租系有效。


2.房屋无建设工程规划许可证,对外签订的租赁合同是否有效?

(1)根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条 “出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效” 的规定,表示房屋未取得建设工程规划许可证,对外签订的租赁合同很可能无效。


但是一定无效吗?请注意,该司法解释适用的前提是城镇房屋,即城市规划区内房屋。


(2)根据《国务院关于北京城市总体规划的批复》中《北京城市总体规划(2004年—2020年)》,其中规定的“城市规划区范围为北京市全部行政区域,在城市规划区范围内实行城乡统一的规划管理”,意味着《国务院关于北京城市总体规划的批复》施行后,即2005年1月27日起,北京全部行政区域均属城市规划区,农村房屋亦包括进内。


反言之,若农村房屋的建造时间系2005年之前,则属于农村区域,不属于城市规划区,则当然不适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条无建设工程规划许可证则房屋租赁合同无效的规定,若建房时间在2005年1月27日以后,则适用该司法解释的规定。


综上,即使涉案房屋无建设工程规划许可证,但由于涉案房屋建造时间在2005年之前,故就房屋建成后且未在2005年之后增添新建房屋的前提下,赵红与李刚签订的房屋租赁合同系有效状态。

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